將不動產借名登記在第三人名下，結果遭第三人
之債權人查封、拍賣，如何救濟？
   在現今的社會上，或為達脫產之目的，又或基於一
定身分關係所為之特殊財產安排模式，乃有將實質屬於
自己所有之不動產，借用第三人名義加以登記之情形；
此時，因該不動產在外觀上（登記上）係屬該第三人所
有，故即有遭該第三人之債權人聲請強制執行而予以查
封、拍賣之可能，而倘果真面臨此情形，該不動產之實
質上所有權人是否有任何法律上救濟之途徑？即有所疑
義。
   而按「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之
權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權
人提起異議之訴。」強制執行法第15條前段定有明文可
稽，是就上開情形論之，該強制執行程序之債務人乃為
該不動產之名義上登記人，而既然該不動產實質上係為
強制執行程序以外之第三人所有，則該第三人似乎即得
依據上開強制執行法第15條之規定，提起第三人異議
之訴。惟事實上，依據最高法院68台上字第3190號民
事判例之見解：「強制執行法第十五條所謂就執行標的
物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物
有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。
上訴人 (道教會團體) 主張訟爭房屋係伊所屬眾信徒
捐款購地興建，因伊尚未辦妥法人登記，乃暫以住持王
某名義建屋並辦理所有權登記，由王某出其字據，承諾
俟伊辦妥法人登記後，再以捐助方式將房地所有權移轉
登記與伊各節，就令非虛，上訴人亦僅得依據信託關係
，享有請求王某返還房地所有權之債權而已，訟爭房地
之所有權人既為執行債務人王某，上訴人即無足以排除
強制執行之權利。」換言之，司法實務上乃認為，將不
動產借名登記在他人名下之所有權人，僅享有請求該
他人返還不動產之債權而已，尚非得直接就該不動產
主張為所有權人，故不符合強制執行法第15條之要件，
縱其提出第三人異議之訴，依法亦應予以駁回。
   核上所述，則可以得知，不論原因為何，倘任意將
自己名下之不動產借名登記在第三人名下，而遭第三人
之債權人聲請強制執行予以查封、拍賣時，雖自己為該
不動產之實質所有權人，亦無任何得聲請停止強制執行
，並加以救濟之法律途逕；一旦該不動產最終遭拍賣，
亦僅得基於自己與該第三人間關於借名契約等原因法律
關係，向該第三人請求損害賠償而已，不可不慎。